Immobilien in der Türkei: Warum eine Suche ohne rechtliche Unterstützung zu einem Risiko wird

Naive Fragen und bittere Antworten

Viele Kunden kommen mit der gleichen Anfrage: "Warum kann ich nicht einfach eine Wohnung auswählen, bezahlen und einchecken?»

Denn die türkische Gesetzgebung unterscheidet sich von dem, was russische, ukrainische oder kasachische Käufer gewohnt sind. Und diese Unterschiede können sehr teuer sein.

Lassen Sie uns in Ordnung sein.

Wer echte Verkäufer?

Das erste, worüber stolpern Ausländer: der Verkäufer nicht immer der Eigentümer. In der Türkei gelten strenge Regeln. Der Makler hat das Recht zu verkaufen, ein Objekt nur, wenn es eine Vollmacht. Ohne Sie alle Verhandlungen und Vorverträge sind nichts Wert.

Aber selbst wenn der Agent zeigt Vollmacht, ist es wichtig, sicherzustellen, dass Sie gültig ist, nicht widerrufen werden und gibt genau die Befugnisse, die erforderlich sind, um den Handel abzuschließen. Testen Sie es selbst ohne Anwalt ist fast unmöglich.

Was häufig vorkommt: Der Käufer kommuniziert mit einem Agenten, der «fast der Eigentümer» ist, eine Anzahlung leistet, einen Vorvertrag abschließt. Und dann stellt sich heraus, dass die Vollmacht überfällig oder überhaupt gefälscht ist. Es gibt niemanden, der das Geld zurückbekommt - der Agent verschwindet.

Schema "Grundbesitzer - Baumeister": Die Hauptfalle

In der Türkei ist es üblich, dass der Grundstückseigentümer und die Baufirma unterschiedliche Personen sind. Nach dem Gesetz für die Bauzeit wird die Immobilie im Namen des Grundstückseigentümers registriert. Er ist der vollwertige Eigentümer aller Objekte auf diesem Grundstück.

Der Bauherr erhält das Recht auf Wohnungen erst nach vollständiger Fertigstellung und Inbetriebnahme des Hauses.

Welche Gefahr folgt daraus?

Wenn die Baufirma das Projekt nicht abgeschlossen hat (oder es nicht vollständig abgeschlossen hat), kann sie keine Wohnungen vom Grundbesitzer erhalten. Die Objekte bleiben im Eigentum des Grundstückseigentümers. Und der Käufer, der den Entwickler bereits bezahlt hat, bleibt ohne Geld und ohne Gehäuse.

Leider kennen viele Anleger diese Nuance nicht. Sie schließen einen Vertrag mit der Baufirma ab, zahlen die Zahlung und warten dann jahrelang auf die Fertigstellung des Projekts oder verlieren alles.

Pfandrechte, Schulden und Gerichtsanordnungen: Dinge, die auf der Website nicht sichtbar sind

Immobilien in der Türkei belastet werden kann:

• Hypothek (Sicherheiten) - Die Wohnung ist bereits in der Bank angelegt.
• Schulden bei Steuern oder Nebenkosten — sie können später an den neuen Eigentümer gehängt werden.
• Durch gerichtliche Anordnung (haciz) — das Objekt wird beschlagnahmt, der Verkauf ist verboten.

Sie können dies nur durch offizielle Katasterregister (takpu) erfahren. Ohne besonderen Zugang und Kenntnis des Verfahrens — in jedem Fall. Aber selbst wenn Sie einen Auszug erhalten, müssen Sie ihn richtig lesen: Türkische Rechtsbedingungen und Abkürzungen führen oft eine unvorbereitete Person in die Irre.

Vertrag in einfacher Schriftform: Die Illusion von Garantien

Viele Verkäufer bieten an, einen Vertrag in einfacher Schriftform abzuschließen — sagen wir, es ist schneller und billiger als bei einem Notar. Und viele stimmen zu.

Was sagt das Gesetz dazu?

Nach türkischem Recht müssen Kaufverträge für Immobilien in notarieller Form vorliegen. Aber in der Praxis schließen die Parteien sie oft in einer einfachen Schrift ein.

Auf den ersten Blick ist der Vertrag da, die Unterschriften stehen - alles ist ernst. Aber es gibt eine Einschränkung, über die Verkäufer schweigen.

Ein solcher Vertrag kann von jeder Partei ohne Zahlung von Strafen leicht gekündigt werden.

Stellen Sie sich vor: Sie haben eine Anzahlung geleistet, ein Papier unterschrieben, begonnen, sich auf den Umzug vorzubereiten. Und der Verkäufer hat seine Meinung jederzeit geändert und den Vertrag gekündigt, ohne Ihnen einen Cent Entschädigung zu zahlen. Nur weil die Form es erlaubte.

Für den Verkäufer ist es praktisch. Für den Käufer ist das eine Katastrophe.

Was macht ein professioneller Anwalt und warum ist es ohne ihn nicht möglich

Der Kauf einer Immobilie in der Türkei für einen Ausländer ist nicht nur «Ich habe es mir angesehen - ich habe es mir gekauft». Dies ist ein komplexes juristisches Verfahren, bei dem jede Phase eine Überprüfung erfordert.

Vollständige Objektprüfung

Ein Anwalt erfährt durch offizielle Regierungsregister:

• Wer ist der eigentliche Eigentümer
• Gibt es eine Hypothek auf dem Objekt (Hypothek)
• Gibt es Schulden bei Steuern und Nebenkosten
• Wird eine gerichtliche Festnahme verhängt (haciz)
• Gibt es Mieter oder andere Personen, die Rechte an der Immobilie haben
• Entspricht das Objekt den Bauvorschriften

Überprüfung der Befugnisse des Verkäufers und der Sauberkeit des Bauherren

Der Anwalt prüft die Vollmacht auf Echtheit, Gültigkeitsdauer und Umfang der Befugnisse. Wenn die Transaktion den Kauf während der Bauphase beinhaltet, wird das gesamte Schema der Beziehung zwischen dem Bauherrn und dem Grundbesitzer analysiert.

Wir überprüfen auch den Bauherrn durch offene Register: seine Geschichte, realisierte Projekte, das Vorhandensein von Rechtsstreitigkeiten, die finanzielle Situation.

Begleitung der Transaktion in allen Phasen

Der Anwalt wird nicht nur «die Dokumente ansehen und gehen». Es begleitet die Transaktion vom Zeitpunkt der Auswahl des Objekts bis zum Erhalt der TAPU (Eigentumsurkunde):

• Überprüfung des Vorvertrags
• Begleitung der Buchung
• Überprüfung des Hauptkaufvertrags
• Anwesenheit bei der Unterzeichnung beim Notar
• Einreichung von Dokumenten für die Registrierung im Kataster
• Eine fertige TAPU im Namen des Käufers erhalten

Arbeiten mit Bauherren: Wir übernehmen die Kontrolle

Wir arbeiten nicht mit »irgendwelchen" Bauherren zusammen. Wir haben einen Pool von zuverlässigen Unternehmen ausgewählt, mit denen wir kontinuierlich zusammenarbeiten.